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2016年“9.30”的調控,2017是該買房還是賣房

2016年“9.30”的調控,2017是該買房還是賣房

發布日期:2019-04-15 作者: 點擊:

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一、市場總體降溫明顯,房地產進入新時代

所謂降溫,一是和2016年比,二是市場總體的交易量和增速會大幅度回落。2016年,新房銷售歷史上首超10萬億,這也許是多年難以超越的一個標桿;三是2016年一些暴漲,但又缺乏概念支撐的城市,房價回落的可能很大。房價2017年大漲的概率是零,暴跌的概率也是零。必須強調,思考中國房地產,必須認識到房地產發展的環境和要素稟賦都發生了巨大的變化:經濟高增長周期結束、貨幣高增長周期結束、國際資本高增長周期結束。這決定了中國房地產市場未來的走勢一定迥異于過去的18年。我們需要和過去18年房地產市場做一次真正的告別。

二、政策只是看起來很嚴厲,但政策不是房價走勢的關鍵

2017年房價的走勢不是取決于始于2016年“9.30”的調控周期,而是受制于房地產自身的發展周期,政策只是為了主動挑開隱藏的風險,主動降溫而已。即使不出臺調控措施,市場也會自動降溫。

需要指出,“房子是用來住的,不是用來炒的”這句話并沒有透露出太多的嚴厲的舉措,抑制炒房的政策一直存在,炒房也不是2016年房價飆漲的重要原因,根本原因是在穩增長的壓力下房地產政策的極度寬松以及與半推半就的貨幣政策的媾和,極大推動了上漲的預期,炒房是結果,不是原因!抑制炒房只會改變短期預期,而不會改變長期預期。

三、土地市場大降溫,2016年很多“地王”命運叵測

2016年全年全國土地出讓收入應不超過3.5萬億,低于2014年巔峰期4.2萬億的收入,但2016年熱點城市“地王”頻出,全國“地王”不僅量多,超過300個,而且樓面價相對于周邊房價升幅驚人??悸塹?017年整體房地產市場的降溫,以及房價漲幅回落的壓力,高價“地王”將對一些高杠桿拿地的房企造成極大的壓力。從過去歷次地產調控周期“地王”的命運看,“地王”最終賺錢的屬于少數,大多賠錢賺吆喝,而且死無葬身之地的亦不在少處。如果本輪房地產調整周期超過兩年,2016出產的很多“地王”命運叵測。

第四、房地產稅不會出臺,大面積試點也是小概率

對于房產稅立法,從長遠而言,中國房地產領域的稅費改革是必須的,通過總體設計,如何對目前的稅費體系進行調整,并納入統一的房產稅,這個大方向沒有錯。但必須解決房產稅立法中民眾關注的焦點問題。比如征收目的,比如和土地出讓金的關系,比如70年土地產權如何解決,等等。這些問題不解決,房產稅是無法出臺的。

同時,必須告訴大家,房價上漲與否主要是預期,而不是稅收。房產稅抑制不了房價上漲,這是很多國家實踐證明了的。


第五、長效機制的建設不會有明顯進展

長效機制當然是房地產穩定發展,回歸常態的關鍵,但長效機制的建設絕非一蹴而就。中國房地產的長效機制要真正建立,需要對過去的房地產很多政策推倒重來,在厘清房地產基本理念的基礎上,界定政府和市場的責任邊界,同時,圍繞住房作為基本民生需要的出發點來構建信貸、稅收、土地、財政等新的制度體系。

六、該買房,還是該賣房?

首先,就房地產的小周期而言,2017年調整是大概率,房地產肯定不是2017年投資的重要選擇,要注意市場和政策的兩種風險。

其次,2017年6月,可以關注市場及政策層面的調整,根據市場和政策調整的情況對下半年的走勢再次進行預判和修正,上半年如果投資房地產,風險很大;但如果是孩子入學什么的,這是沒有辦法的,根本就不需要考慮投資回報,風險什么的,因為耽誤了孩子是最大的風險。

第三,我還是呼吁,高凈值人士減持國內的房地產,根本原因在于我擔心匯率和資本流出,導致中國的資產價格迎來一次調整和重估,這可能是2017年房地產最大的風險。但這只是針對高凈值人士,最少三套以上房子的。


第四,如果中國經濟的基本面和房地產的基本面沒大的逆轉,有一些安全的城市,在6月份之后是可以考慮出手買房的。


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